Tout savoir sur le droit de préemption urbain (DPU) : Le guide pour les particuliers
Lors d'une transaction immobilière, un acronyme peut parfois venir jouer les trouble-fêtes : le DPU, ou Droit de Préemption Urbain. Si ce terme juridique peut impressionner, il cache simplement un mécanisme de priorité au profit des collectivités.
Qu'est-ce que c'est concrètement ? Comment se déroule la procédure et quel est l'impact sur votre projet (ou sur les honoraires d'agence) ? On fait le point ensemble.
🤔Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le DPU permet à une collectivité publique (comme une commune ou un établissement public de coopération intercommunale) de se substituer à l'acquéreur d'un bien immobilier
Pourquoi la mairie ferait-elle cela ? > L'objectif pour la commune est de mener à bien des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général
. Cela peut être la réalisation de logements sociaux, la création d'équipements publics ou encore la préservation d'espaces naturels .
Le point de départ ➡️La Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA)
Si votre bien est situé dans une zone couverte par le DPU, vous ne pouvez pas finaliser la vente sans prévenir la municipalité.
C'est là qu'intervient la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Ce document, généralement rédigé et envoyé par le notaire ou le propriétaire, précise l'identité de l'acquéreur, le prix convenu et les conditions de la vente
À compter de la réception de cette DIA, la commune dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa décision
⚠️ Attention aux suspensions de délai !
Le délai de deux mois n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Il peut être suspendu si la mairie demande à visiter le bien ou réclame des documents complémentaires
La suspension commence dès la réception de la demande de la mairie
. Le chrono reprend son cours dès que la mairie reçoit les documents, si le propriétaire refuse la visite, ou dès que la visite a eu lieu
. Si le délai restant est inférieur à un mois au moment de la reprise, la collectivité dispose d'un mois complet pour prendre sa décision
. Passé ce délai, le silence de la mairie vaut renonciation
.
📌Les 3 réponses possibles de la mairie
Une fois la DIA reçue, trois issues sont envisageables pour la commune
La renonciation (expresse ou tacite) : La mairie décide de ne pas acheter ou ne répond pas dans le délai imparti
. Le propriétaire est alors totalement libre de vendre son bien à l'acquéreur initial au prix fixé . L'exercice du droit de préemption : La mairie notifie son intention d'acheter le bien au prix et aux conditions indiquées dans la DIA
. Elle se substitue alors officiellement à l'acheteur . La contestation du prix : La commune souhaite acquérir le bien mais juge le prix excessif
. Elle formule alors une proposition d'achat à un prix inférieur .
⚡Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le prix ?
Si la mairie vous propose un prix inférieur, vous avez trois options en tant que propriétaire
Accepter le prix proposé par la commune (la vente se conclut à ces nouvelles conditions)
. Refuser le prix et renoncer purement et simplement à la vente de votre bien
. Refuser le prix et saisir le juge de l'expropriation dans un délai de deux mois
. C'est ce juge qui fixera le prix de manière objective après une expertise . Cette procédure suspend la vente .
📢L'après-procédure judiciaire
Une fois que le juge a fixé le prix définitif, sa décision s'impose au vendeur et à la commune
Soit elle confirme l'achat au prix fixé par le juge
. Le prix judiciaire remplace celui de la DIA et l'acte de vente est signé chez le notaire . Soit elle renonce à exercer son droit
. Le vendeur peut alors vendre son bien à son acquéreur initial, au prix et conditions de la DIA d'origine, sans que la mairie ne puisse préempter à nouveau . Attention : si vous décidez de modifier le prix ou des éléments importants de la vente, il faudra déposer une nouvelle DIA et relancer la procédure . Soit elle reste inactive. Si la commune ne fait rien pendant deux mois, elle est réputée avoir renoncé et le vendeur retrouve sa liberté de vendre
.
Le zoom crucial : qu'advient-il des honoraires d'agence ?
C’est une question qui revient très souvent : si la mairie préempte, l'agent immobilier est-il privé de sa commission ?
La règle de base est simple : la commune se substituant à l'acheteur, elle doit reprendre les mêmes conditions de vente que celles déclarées dans la DIA
Pour que les honoraires soient protégés, la DIA doit impérativement mentionner l'intervention de l'agence, le montant des honoraires et la partie qui doit les payer (vendeur ou acquéreur)
Ce que dit la jurisprudence : Les honoraires d'agence doivent être supportés par la commune si, dans la DIA, ils étaient initialement à la charge de l'acquéreur
. Comme elle remplace l'acheteur, c'est à elle de régler l'agence .
Le point de vigilance : La commune n'est engagée que par ce qui est écrit noir sur blanc dans la DIA
